Ніхто не застрахований від зазіхань на своє майно – ні фізичні, ні юридичні особи. З кожним днем ​​з’являються нові, більш витончені й часом несподівані способи заволодіння майном. Це пояснюється як недосконалістю законодавства, так і необачністю самих власників. Створення державою надійних механізмів захисту прав на нерухоме майно є гарантією відносної стабілізації досить непростої обстановки в суспільстві. Проте, на жаль, такі механізми не завжди дієві.

Однією з найбільш непростих є сфера іпотечних правовідносин. Внаслідок економічної кризи значна частина боржників з тих чи інших причин перестала в повному обсязі виконувати умови договорів, використовуючи при цьому різноманітні схеми виведення майна з-під іпотеки.

Наведемо деякі позиції Верховного Суду, що стосуються іпотечних відносин, які демонструють можливості маніпуляцій з боку позичальників, спрямованих на припинення іпотеки, а також можливості кредиторів у цих відносинах.

Так, у постанові від 06.07.2016 у справі № 3-578гс16 Верховний Суд зазначив, що, укладаючи договір застави іпотеки, іпотекодавець приймає на себе всі ризики, пов’язані з невиконанням зобов’язання боржником (у межах вартості предмета іпотеки), в тому числі і ті, які виникають внаслідок банкрутства боржника, з його наступним виключенням з реєстру.

Також було зауважено, що сам факт ліквідації боржника за кредитним договором з внесенням запису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за цим договором не є підставою для припинення договору іпотеки, укладеного в забезпечення виконання кредитного договору боржником.

Звернемо увагу також на постанову Верховного Суду від 06.07.2016 у справі № 6-1213цс16. У зазначеній справі відповідач не виконав належним чином договірні зобов’язання за кредитним договором (рішенням суду з нього стягнуто суму заборгованості) і без письмової згоди іпотекодержателя провів реконструкцію нежитлових приміщень, що є предметом іпотеки; предмет іпотеки був переобладнаний в чотири житлових приміщення; відповідач здійснив незаконний продаж частини предмета іпотеки іншій фізичній особі.

Під час розгляду зазначеної справи Верховний Суд зробив висновок про те, що відчужена квартира є предметом іпотеки. Вона не є новоствореним об’єктом, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої закладеної нерухомості, з використанням її функціональних елементів.

Звернемо увагу і на можливі маніпуляції з квартирами, що є предметом іпотеки, в яких проживають діти – практика визначення права користування житлом дитиною за відсутності обов’язкової реєстрації сприяє недобросовісному поведінки іпотекодержателя, які часто навмисне приховують факт користування житлом дитиною, з подальшим оскарженням договору іпотеки, укладеного без згоди органів опіки та піклування.

У постанові від 09.11.2016 у справі № 6-930цс16 Верховний Суд зазначив, що підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, за позовом його батьків є порушення майнових прав дитини внаслідок укладення такого договору, а не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору.

Саме тому іпотекодержателям важливо оперативно дізнаватись про зміну власника нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це дасть змогу своєчасно звернутись до суду з позовною заявою про скасування проведених реєстраційних дій, а також до правоохоронних органів із заявою про неправомірність реєстраційних дій. Таку можливість забезпечує сервіс моніторингу “SMS-Маяк”, який оперативно сповіщає про зміни власника нерухомості.