Чи варто ризикувати під час купівлі житла в новобудові?
“Побудувати будинок, посадити дерево і виростити сина”. Цілі, поставлені попередніми поколіннями, і зараз не втрачають актуальності. І якщо два останніх пункти пересічному українцю більш-менш до снаги, то будівництво або придбання власної оселі залишається завданням із зірочкою.
“На голці” в інвестора
Незважаючи на те, що рекламні банери уздовж трас рясніють привабливими пропозиціями придбати пряниковий будиночок за солодкою ціною, сьогоднішній українець не поспішає нести гроші забудовнику і купувати житло на етапі котловану, а тим більше проекту. Однак з огляду на те, що сам Нацбанк України визнав будівництво і подальші операції з нерухомістю найменш сталими галузями економіки, побоювання потенційних покупців виглядають цілком логічно. Адже навіть НБУ зізнається, що галузь будівництва забезпечує українські банки негативними кредитами на 44 %, а це означає, що за нинішніх умов ризик стати господарем повітряного замку в замороженому об’єкті досить великий.
Водночас забудовники висувають покупцю все нові пропозиції, закриваючи очі на те, що у світлі двох останніх років платоспроможність жителів столиці у зазначеному секторі впала мінімум на порядок. Здавалося б, знижки та програми розстрочки повинні були забезпечити приплив покупців. Але, як не дивно, саме така лояльність і поступки зрештою призводять до “заморожування” будівництва на різних етапах.
Не так давно свій внесок в і без того напружені стосунки інвесторів і забудовників зробив Верховний Суд. У своєму рішенні № 6-244цс14 він відкинув інвестиційний договір як аргумент для визнання права власності: нібито у законі така можливість відсутня в принципі.
Несподівана позиція служителів Феміди насторожила забудовників, налякала інвесторів і змусила напружити мозок правознавців. Адже левова частка придбання житла в новобудовах здійснювалася саме за допомогою інвестування за рахунок потенційних новоселів. Останні здебільшого, не надто заглиблюючись у семантику договорів, добровільно вкладали гроші у фундамент, набуваючи за фактом лише право на його купівлю. А враховуючи, що на інвестиційну діяльність такого роду держава дивиться крізь пальці, доводити своє право на споруджені стіни доводиться тільки у суді. І думка людей у мантіях, на жаль, уже відома.
План “Б”
Що ж залишається робити тим, хто твердо вирішив купити житло на первинному ринку і отримати квартиру від забудовника прямо з печі? Відповідь одна – ризикувати. У нас, на лихо покупцям і на радість не чистим на руку бізнесменам, ніякого реєстру первинного житла не створено. І відстежити кількість зведених будинків і, головне, проданих у них апартаментів неможливо. Але забудовники, уперто наполягаючи на своїй порядності та прозорості бізнесу, продовжують схиляти клієнтів до інвестування. Забуваючи, щоправда, сказати, що, підписавши папірець, клієнт купує не житло, а право на його придбання. А якщо поглянути на зазначену ситуацію під кутом відсутності спецзаконів у цій сфері, то немає жодних гарантій, що куплені за кревні гроші квадратні метри не запропонують ще парі-трійці покупців. Не рідкість, до речі, і випадки, коли власник житлового комплексу примудряється продавати ті самі квартири в різний спосіб. Версій договорів на купівлю “первинки” – сила-силенна. Дуже часто, всупереч закону і здоровому глузду, власники житлових комплексів небезуспішно укладають із потенційними новоселами попередні договори, юридична сила яких де-факто дорівнює нулю.
Проте не все так погано, а точніше – не скрізь.
Якщо вже інвестувати, то через фонд фінансування будівництва (ФФБ). По-перше, він контролює всіх учасників будівництва, його хід, а також стежить, щоб гроші інвестора використовувалися за призначенням. А по-друге, фонд сам перебуває “під ковпаком” держкомісії, що здійснює регулювання у сфері ринків фінансових послуг, або НБУ. До плюсів фонду можна зарахувати також:
– законодавчу основу захисту інвесторів;
– мінімізацію ризиків подвійних продажів;
– уникнення оподаткування (гроші фонду йому не підлягають);
– захист грошей вкладників на усіх етапах будівництва та навіть у разі банкрутства фонду.
Проте, на жаль, злий геній чатує і тут. І багато хто з ділків спромігся створити так звані “кишенькові” фонди-управителі. У такому випадку захищати кошти вкладників ніхто не буде, і розпорядитися ними можуть як завгодно – фантазії та підприємливості деяких бізнесменів іноді навіть хочеться поаплодувати.
І коли, наперекір долі, ви спите і бачите себе господарем нової квартири і навіть не прагнете розглядати інші варіанти придбання, то нове житло експерти радять купувати через ФФБ. Природно, це не панацея від шахраїв і не гарантія кришталево чистої угоди. Але, вкладаючи гроші так, є шанс зменшити кількість неврозів на шляху до заповітних апартаментів.
Марія Перетяка
Правовий оглядач