Никто не застрахован от посягательств на свое имущество – ни физические, ни юридические лица. С каждым днем появляются новые, более изощренные и порой неожиданные способы завладения имуществом. Это объясняется как несовершенством законодательства, так и неосмотрительностью самих собственников. Создание государством надежных механизмов защиты прав на недвижимое имущество является гарантией относительной стабилизации довольно непростой обстановки в обществе. Однако, к сожалению, такие механизмы не всегда действенны.

Одной из непростых является сфера ипотечных правоотношений. Вследствие экономического кризиса значительная часть должников по тем или иным причинам перестала в полном объеме исполнять условия договоров, используя при этом разнообразные схемы вывода имущества из-под ипотеки.

Рассмотрим некоторые позиции Верховного Суда, касающиеся ипотечных отношений, демонстрирующие возможности манипуляций со стороны заемщиков, направленных на прекращение ипотеки, а также возможности кредиторов в этих отношениях.

Так, в постановлении от 06.07.2016 по делу № 3-578гс16 Верховный Суд отметил, что, заключая договор ипотеки, ипотекодатель принимает на себя все риски, связанные с неисполнением обязательства должником (в пределах стоимости предмета ипотеки), в том числе и те, которые возникают вследствие банкротства должника с его последующим исключением из реестра.

Также было отмечено, что сам факт ликвидации должника по кредитному договору с внесением записи в соответствующий реестр о прекращении юридического лица при наличии задолженности должника по этому договору не является основанием для прекращения договора ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения кредитного договора должником.

Обратим внимание также на постановление Верховного Суда от 06.07.2016 по делу № 6-1213цс16. В указанном деле ответчик не выполнил надлежащим образом договорные обязательства по кредитному договору (решением суда с него взыскана сумма задолженности) и без письменного согласия ипотекодержателя провел реконструкцию нежилых помещений, являющихся предметом ипотеки; предмет ипотеки был переоборудован в четыре жилых помещения; ответчик осуществил незаконную продажу части предмета ипотеки (одну из квартир) другому физическому лицу.

При рассмотрении указанного дела Верховный Суд сделал вывод о том, что отчужденная квартира является предметом ипотеки. Она не является вновь созданным объектом, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости, с использованием ее функциональных элементов.

Обратим внимание и на возможные манипуляции с квартирами, являющимися предметом ипотеки, в которых проживают дети – практика определения права пользования жильем ребенком при отсутствии обязательной регистрации способствует недобросовестному поведению ипотекодателей, которые часто умышленно скрывают факт пользования жильем ребенком с последующим оспариванием договора ипотеки, заключенного без согласия органов опеки и попечительства.

В постановлении от 09.11.2016 по делу № 6-930цс16 Верховный Суд отметил, что основанием для признания недействительным договора в отношении имущества, право на которое имеет ребенок, по иску его родителей является нарушение имущественных прав ребенка вследствие заключения такого договора, а не сам по себе факт отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора.

Именно поэтому ипотекодержателям важно оперативно узнавать об изменении собственника недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это позволит своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене проведенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности регистрационных действий. Такую возможность обеспечивает сервис мониторинга “SMS-Маяк”, который оперативно извещает о смене собственника недвижимости.