Стоит ли рисковать при покупке жилья в новострое?
“Построить дом, посадить дерево и вырастить сына”. Цели, поставленные предыдущими поколениями, и сейчас не теряют актуальности. И если последние два пункта среднестатистическому украинцу более или менее по плечу, то строительство или приобретение своего угла остается задачей со звездочкой.
“На игле” у инвестора
Несмотря на то, что рекламные баннеры вдоль трасс пестрят заманчивыми предложениями приобрести пряничный домик по сладкой цене, сегодняшний украинец не спешит нести деньги застройщику и покупать жилье на этапе котлована и уж тем более проекта. Однако ввиду того, что сам Нацбанк Украины признал строительство и последующие операции с недвижимостью наименее устойчивыми отраслями экономики, опасения потенциальных покупателей выглядят вполне здраво.
Ведь даже НБУ признается, что отрасль строительства обеспечивает украинские банки негативными кредитами на 44 %, а это означает, что в текущих условиях риск стать хозяином воздушного замка в замороженном объекте достаточно велик.
В то же время застройщики выдвигают покупателю все новые предложения, закрывая глаза на то, что в свете двух последних лет платежеспособность жителей столицы в данном секторе упала минимум на порядок. Казалось бы, скидки и программы рассрочки должны были обеспечить приток покупателей. Но, как ни странно, именно подобная лояльность и уступки в конечном итоге приводят к “заморозке” строительства на разных этапах.
Не так давно свою лепту в и без того натянутые отношения инвесторов и застройщиков внес Верховный Суд. В своем решении № 6-244цс14 он отверг инвестиционный договор как аргумент для признания права собственности: якобы в законе такая возможность отсутствует в принципе.
Неожиданная позиция служителей Фемиды насторожила застройщиков, напугала инвесторов и заставила напрячь мозги правоведов. Ведь львиная доля приобретения жилья в новостройках осуществлялась именно посредством инвестирования за счет потенциальных новоселов. Последние в большинстве своем, не слишком вникая в семантику договоров, добровольно вкладывали деньги в фундамент, приобретая по факту лишь право на его покупку. А учитывая, что на инвестиционную деятельность такого рода государство смотрит сквозь пальцы, доказывать свое право на воздвигнутые стены приходится только в суде. И мнение людей в мантиях, увы, уже известно.
План “Б”
Что же остается делать тем, кто твердо принял решение купить жилье на первичном рынке и получить квартиру от застройщика с пылу с жару? Ответ один – рисковать. У нас, к несчастью для покупателей и на радость не чистым на руку бизнесменам, никакого реестра первичного жилья не создано. И отследить количество возведенных домов и, главное, проданных в них апартаментов невозможно. Но застройщики, упорно настаивая на своей порядочности и прозрачности бизнеса, продолжают склонять клиентов к инвестированию.
Забывая, правда, сказать, что, подписав бумагу, клиент покупает не жилье, а право на его приобретение. А если рассмотреть эту ситуацию под углом отсутствия спецзаконов в этой сфере, то нет никаких гарантий, что купленные за кровные деньги квадратные метры не предложат еще паре-тройке покупателей. Не редкость, кстати, и случаи, когда владелец жилищного комплекса ухитряется продавать одни и те же квартиры разными способами. Версий договоров на покупку “первички” – уйма. Очень часто, вопреки закону и здравому смыслу, собственники жилкомплексов небезуспешно заключают с потенциальными новоселами предварительные договора, юридическая сила которых де-факто равна нулю.
Но не все так грустно, а точнее – не везде.
Если уж инвестировать, то через фонд финансирования строительства (ФФС). Во-первых, он контролирует всех участников строительства, его ход, а также следит, чтобы деньги инвестора использовались по назначению. А во-вторых, фонд сам находится “под колпаком” госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг или НБУ. К плюсам фонда можно отнести также:
– законодательную основу защиты инвесторов;
– минимизацию рисков двойных продаж;
– уход от налогообложения (деньги фонда ему не подлежат);
– защита денег вкладчиков на всех этапах строительства и даже при банкротстве фонда.
Но, увы, злой гений не дремлет и здесь. И многие дельцы приловчились создавать так называемые “карманные” фонды-управители. В таком случае защищать средства вкладчиков никто не будет, и распорядиться ими могут как угодно – фантазии и предприимчивости некоторых бизнесменов иногда даже хочется поаплодировать.
И ежели, наперекор судьбе, вы спите и видите себя хозяином новой квартиры и даже не хотите рассматривать другие варианты покупки, то новое жилье эксперты советуют приобретать через ФФС. Естественно, это не панацея от мошенников и не гарантия кристально чистой сделки. Но, вкладывая деньги так, есть шанс уменьшить количество неврозов на пути к заветным апартаментам.
Мария Перетяка
Правовой обозреватель