Агробизнес продолжает ощущать несовершенство правового регулирования, что неблагоприятно отражается на перспективах долгосрочных инвестиций в агросектор и стоимости украинских агрокомпаний.

В последнее время законодатель, в рамках политики по дерегуляции бизнеса, принял ряд важных изменений, направленных на упрощение ведения агробизнеса в Украине и устранение некоторых юридических рисков, связанных с использованием земли агрокомпаниями. В частности, значительно сокращен перечень существенных условий и обязательных приложений к договорам аренды земли, без согласования которых договор не имеет юридической силы; исключена норма о том, что отсутствие какого-либо из существенных условий договора ведет к безусловной недействительности такого договора; установлено, что срок аренды основных видов с/х земель не может быть меньше 7 лет; украинские агрокомпании получили возможность использовать земли ЛКХ (ОСГ) для ведения товарного с/х производства без изменения целевого назначения таких земель; отменено требование о разработке проектов землеустройства, которые обеспечивают эколого-экономическое обоснование севооборота.

Вместе с тем агробизнес в Украине продолжает сталкиваться с юридическими рисками и неопределенностями, связанными с правами агрокомпаний на земли с/х назначения. Такие риски и неопределенности неблагоприятно отражаются на перспективах долгосрочных инвестиций в агросектор и на стоимости агрокомпаний в Украине.

В этой статье мы попытаемся очертить некоторые законодательные пробелы и несоответствия, связанные с такими юридическими конструкциями использования земель с/х назначения, как договоры аренды неистребованных паев и договоры управления наследством.

Упомянутые конструкции активно используются на практике и позволяют включить в с/х производство земли, собственники которых не реализовали свои права в отношении таких земель. Однако использование таких инструментов в существующем правовом поле сопряжено со значительными юридическими рисками для агрокомпаний.

Аренда неистребованных паев

Аренда неистребованных паев позволяет задействовать в с/х производстве земли, представленные земельными паями, собственники которых не реализовали свои права (ни путем выделения земельного участка в натуре, ни путем самостоятельного использования, ни путем передачи их в аренду агрокомпаниям).

С одной стороны, законодательство Украины предоставляет право местным советам / райгосадминистрациям передавать в аренду земельные участки, представленные нераспределенными (неистребованными) земельными паями. С другой стороны, порядок предоставления таких земель в аренду и гарантии арендаторов действующим законодательством четко не урегулированы.

С учетом пробелов и недостатков правового регулирования агрокомпании – арендаторы неистребованных паев сталкиваются со следующими юридическими рисками:

Оспаривание прав на землю ввиду нарушения порядка предоставления земли в аренду

На практике передача таких земель в аренду агрокомпаниям осуществляется органами власти, как правило, без проведения земельных торгов и без разработки проектов землеустройства по отводу земельного участка. Вместе с тем такая практика является спорной. Заинтересованные лица (в частности, стороны договора, органы прокуратуры, другие компетентные органы власти, агрокомпании-конкуренты) могут оспорить соответствующие договоры аренды земли, ссылаясь на то, что, по аналогии с арендой земель государственной и коммунальной собственности, передача в аренду земель неистребованных паев должна происходить через земельные торги. Кроме того, заинтересованные лица могут утверждать, что передача в аренду таких земельных участков требует разработки и утверждения проекта землеустройства по отводу земельного участка. В этой связи следует отметить, что на сегодняшний день существует положительная для агробизнеса практика Высшего административного суда Украины (ВАСУ)1, согласно которой передача в аренду неистребованных паев не требует земельных торгов и проекта землеустройства по отводу земли. В то же время, насколько нам известно, Верховный Суд Украины (ВСУ) пока не выразил четкую правовую позицию по данному вопросу. Однако из анализа судебных решений ВСУ, в которых решался вопрос о допуске дел, связанных с неистребованными паями, к пересмотру ВСУ, можно сделать опосредованный вывод, что высшая судебная инстанция готова поддержать позицию ВАСУ. Упомянутая судебная практика ВАСУ (в части отсутствия необходимости земельных торгов) выглядит юридически обоснованной в рамках действующего правового регулирования.

Внезапное прекращение прав на землю

Существенным недостатком аренды неистребованных паев является риск внезапного прекращения прав агрокомпании на землю в случае выделения (конвертации) земельного пая в земельный участок и оформления собственником правоустанавливающего документа на землю. При этом права арендатора никоим образом действующим законодательством не защищены и неоднозначным остается вопрос о возможности арендатора собрать уже посаженный урожай.

Предложения по усовершенствованию правового регулирования

Вышеуказанная проблема требует от законодателя системного подхода ввиду того, что по разным оценкам на сегодняшний день в Украине до 3 млн га земель составляют неистребованные паи. Мы считаем, что парламенту необходимо не только усовершенствовать процедуру распоряжения землями неистребованных паев, но и решить проблему самого существования неистребованных паев.

В связи с этим в краткосрочной перспективе следует усовершенствовать правовой статус неистребованных паев (в частности, урегулировать процедуру распоряжения такими землями и гарантии арендаторов). С одной стороны, для обеспечения эффективности использования неистребованных паев, а также уменьшения коррупционных рисков предлагается предусмотреть, что передача таких земель в аренду должна проходить через земельные торги.

С другой стороны, арендаторам необходимо предоставить гарантии при появлении у собственника земельного пая интереса к такой земле. В частности, прекращение аренды и передача земли от арендатора к собственнику должна происходить только после того, как арендатор соберет урожай; и арендатору следует предоставить преимущественное право на аренду земельного участка, выделенного из пая.

В долгосрочной перспективе предполагается, что соответствующим законом государство может установить определенный граничный срок, в пределах которого лицо, имеющее право на земельный пай, может реализовать свое право на получение земельного участка в собственность. Если в пределах такого граничного срока право на получение земельного участка в собственность не будет реализовано, соответствующие неистребованные паи переходят в коммунальную собственность. Указанный граничный срок может составлять, например, 3 года с момента вступления в силу соответствующего закона.

Управление наследством

Наряду с арендой неистребованных паев, на практике агрокомпании нередко владеют и пользуются землями с/х назначения на основании договоров управления наследством. Зачастую предметом таких договоров являются земельные паи, собственники которых умерли, а наследники либо отсутствуют, либо не оформили наследство. Такие договоры заключаются агрокомпаниями с сельскими советами на основании статьи 1283 Гражданского кодекса Украины. При этом договоры не регистрируются в порядке, предусмотренном для договоров аренды земельных паев.

Управление наследством (земельными паями) позволяет задействовать в с/х производстве земли, представленные земельными паями, собственники которых умерли, а наследники отсутствуют / не оформили наследство. Вместе с тем, ввиду пробелов и недостатков правового регулирования, агрокомпании, управляющие наследством (земельными паями), сталкиваются со следующими юридическими рисками:

Оспаривание прав на землю ввиду специфики правого статуса земельного пая

Существует судебная практика, согласно которой земельные паи не могут выступать предметом договоров управления наследством. Однако с такой позицией некоторых судов сложно согласиться, так как согласно действующему законодательству земельные доли (паи) могут передаваться в наследство.

Оспаривание прав на землю ввиду притворности договоров управления наследством

Заключаемые на практике договоры управления наследством структурированы таким образом, что заинтересованные лица (в частности, стороны договора, органы прокуратуры, другие компетентные органы власти, агрокомпании-конкуренты) могут оспорить такие договоры как притворные сделки. Так, заинтересованные лица могут утверждать, что такие договоры по сути прикрывают собой договоры аренды земельных паев. Поскольку действующее законодательство Украины предусматривает необходимость государственной регистрации договоров аренды земельных паев, то соответствующие «реквалифицированные» договоры управления наследством не имеют юридической силы. Кроме того, соответствующие договоры могут быть оспорены по тем основаниям, что действующее законодательство не наделяет сельские советы правами передачи в аренду земельных долей (паев), собственники которых умерли.

Внезапное прекращение прав на землю

Существенным недостатком договоров управления наследством является риск внезапного прекращения прав агрокомпании на землю в случае появления наследника или перехода земли в коммунальную собственность в качестве выморочного наследства.

Предложения по усовершенствованию правового регулирования

Для устранения вышеуказанных рисков использования земельных паев, собственники которых умерли, следует внести изменения в действующее законодательство. В частности, законодательно предусмотреть право местных советов предоставлять такие земельные паи, находящиеся в наследственной массе, в аренду агрокомпаниям, подобно аренде неистребованных паев. Процедура передачи таких земель в аренду, а также гарантии арендаторов, по нашему мнению, должны быть такими же, как и в случае неистребованных паев.

В краткосрочной перспективе (до внесения вышеуказанных законодательных изменений) одним из практических решений данной проблемы может быть правильное структурирование такого типа договоров. В частности, на наш взгляд, юридические риски могут быть снижены, если сельские советы будут заключать договоры управления наследством не напрямую с агрокомпаниями, а с органами местного самоуправления или коммунальными учреждениями/предприятиями. Последние, действуя на основании договоров управления наследством, будут передавать соответствующие земельные паи в аренду агрокомпаниям на основании договоров аренды земельных паев. Такие договоры аренды следует регистрировать в установленном порядке.

Юрий Кацер,
старший советник, исполняющий обязанности
руководителя группы юридических услуг КПМГ в Украине

Ярослав Чекер,
юрист КПМГ в Украине